借地権という言葉はあまり聞きなれないかもしれません。
分かりやすくいうと「建物の所有を目的に他人の土地を借りる権利」です。自ら土地を所有しなくても自宅や事業用の建物を建てることができます。
借地権は、他人の土地を借りて借地契約を結び、借地上に自分の家などを建てる場合や既に借地上に建つ建物を購入するといった場合に関係してきます。
借地権を登記することもできますし、他人に売却したり、相続したりできる財産的価値がある権利です。
借地権には、借地契約を締結した時期や目的に応じていくつかの種類があります。
この記事では、借地権の種類や活用方法、メリット、デメリットについて解説します。
借地権とは？概要について解説
借地権はどういった権利なのでしょうか。その目的や根拠となる法律、契約方法など借地権の概要について解説します。
借地権の目的
借地権は、文字通り「土地の所有者（以下「地主」）から土地を借りる権利」で、借地借家法という法律に規定されています。
| （借地借家法2条1項） 借地権 「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」をいう |
借地権は、建物を所有することを目的に地主から土地を借りる権利であり、駐車場や資材置き場など、建物の所有を伴わない場合は成立しません。
土地の所有権は地主、土地上の建物の所有権は借りる人（以下「借地人」）がもつ関係になり、他人の土地に自分の建物を持つことができます。
例えば、一戸建てのマイホームを持ちたいとき、一般的には土地を購入し、その上に建物を新築する、あるいは、土地と建物を分譲住宅や中古住宅で購入します。
借地権があれば土地を購入することなく、賃借料（地代）を支払うことでマイホームをもつことができます。
土地と建物を購入するための資金を確保することが難しい場合でも、土地を購入しない分、必要資金を抑えることができます。
借地権には地上権と賃借権がある
借地権の契約方法には「地上権」（地上権設定契約）と「賃借権」（賃貸借契約）があります。
地上権（民法265条）は物を直接支配する強い権利（物権）で、地主の承諾なく借地上の建物を第三者に売却することもできますし、借地人が地上権の登記を希望すれば地主は応じなければなりません。
一方、賃借権（民法601条以下）は、貸主と借主の賃貸借契約に基づく権利（債権）です。
地上権のように直接支配する権利とは異なり、賃貸借契約の内容に基づき、特定の人（この場合は地主）に特定の行為を請求できる権利です。
賃借権の場合、地主の承諾なく建物を第三者に売却することはできず、また、賃借権を登記することもできますが地主の承諾が必要となります。
実際には、地主にとって不利となる地上権を設定する契約はあまりなく、ほとんどは賃貸借契約によるものとなっています。
契約期間が設けられている
借地権には契約期間が定められており、その期間が終了すれば土地は地主に返還されます。
借地権にはいくつか種類があり、それぞれ契約期間が異なり、契約期間が満了した場合も、契約の更新ができるものと更新せずに終了するものがあります。
借地借家法には借地権の種類やそれぞれの契約期間や契約の更新などについて定められており、例えば、普通借地権の場合、契約の更新を続ける限り、半永久的に土地を借りることができます。
借地権の種類について
借地権は、契約した時期によって「借地法（旧法）」に基づくものと「借地借家法（新法）」にもとづくものがあります。
また、現在の借地借家法による借地権には５つの種類があります。
ここでは借地権の種類とそれぞれの特徴について解説します。
借地法（1992年8月以前）
借地法は1992年8月1日以前に借地権の契約をしている場合に適用される法律で「旧借地法」といわれたりします。
そもそも借地法は、借地の契約において立場が弱くなりがちな借地人の権利を保護することに重点がおかれた法律で、一般法である民法の賃貸借の規定より優先的に適用されます。
借地法に基づく借地権（以下「旧法借地権」）の存続期間は、建物の構造によって異なります（図表1）。
| 建物の構造 | 存続期間 | 契約期間が存続期間より短い契約期間の定めがない |
|---|---|---|
| 非堅固な建物（木造） | 20年以上 | 20年 |
| 堅固な建物 （鉄骨造や鉄筋コンクリート造） | 30年以上 | 60年 |
旧法借地権では、借地人は地主に対して、存続期間終了後に契約の更新を請求でき、契約更新後の存続期間も契約時と同じ期間となります。
地主は、借地人の更新請求に対し、正当な事由がない限り拒否できず、借地人は更新を続ける限り半永久的に土地を利用することができます。
借地借家法
借地法のあと新たに制定された法律が借地借家法であり、1992年8月1日以降の借地契約に適用されます。
それまでの旧法借地権では、一旦貸した土地は返ってこないと言われるくらい借地人の権利が保護されており、地主が土地を貸し出すことをためらい、土地の有効活用がすすまないという問題がありました。
そういった問題を踏まえ制定された借地借家法では、借地法にはなかった、契約期間満了後の更新ができない定期借地権が新設されました。
借地借家法による借地権は、まず「普通借地権」「定期借地権」「一時使用目的の借地権」に分けられます。
このうち「定期借地権」はさらに「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」に分けられます（図表2）。
借地借家法 | 普通借地権 （3条以下） | |
| 定期借地権 （22条以下） | 一般定期借地権 | |
| 事業用定期借地権 | ||
| 建物譲渡特約付借地権 | ||
| 一時使用目的の借地権 （25条） | ||
普通借地権
普通借地権は、借地借家法のなかで契約が更新できない定期借地権に対して、契約が更新できる借地権として規定されたもので、旧法借地権に近いものとなっています。
ですので、借地人の契約更新の請求に対し、地主に更新を拒否する正当な事由がない限り、契約更新ができます。
ここでいう「正当な事由」とは、以下の事情を個別に判断します（借地借家法28条）。
| 〇地主、借地人それぞれが土地の使用を必要とする事情 〇建物の賃貸借に関するこれまでの経緯 〇建物の利用状況や現況 〇立退料の提供 |
旧法借地権と近い普通借地権ですが、少し違いもあります。
旧法借地権では、建物の構造によって存続期間に違いがありましたが（図表1参照）、普通借地権は、建物の構造に関係なく一律30年となっています。当事者同士の合意でこれより長い期間を定めることもできます（借地借家法3条）。
また、更新後の存続期間については、最初の更新が20年以上、2回目以降の更新は10年以上と旧法借地権よりも短い期間となっています。
定期借地権（一般定期借地権）
定期借地権は借地借家法で新たにもうけられた借地権です。
定期借地権のうち一般定期借地権は、建物の使用目的に制限がなく居住用、事業用の建物に関係なく利用できます。
存続期間は50年以上と長期に渡る一方で、存続期間満了により契約は終了し更新されません。
契約終了時に借地人は建物を取り壊し、更地に戻して返還する必要があります。
一般定期借地権は、普通定期借地権で認められている「借地契約の更新請求（5条）」「建物の再築による借地権の期間の延長（7条）」「建物買取請求権（13条）」について、次のような特約をつけることが認められています。
| 〇契約の更新はしない 〇契約満了時に建物の買取請求はしない 〇建物再築による存続期間の延長はしない |
ただし、これらの特約は公正証書等の書面によらなければなりません。
事業用定期借地権
事業用定期借地権は、建物の使用目的を制限しない一般定期借地権と異なり、店舗や事務所など事業用の建物を所有する場合にのみ設定できる借地権です。
借地契約は公正証書でなければなりません。
商業地やロードサイドのコンビニエンスストア、郊外のショッピングセンターなどで長期間利用しない土地を活用するケースがあります。
存続期間は10年以上50年未満で定めることができ、50年以上の期間を設定したい場合は、使用目的に制限のない一般定期借地権を活用することができます。
一般定期借地権と同様、契約期間満了に伴い契約は更新されず、建物を取り壊して土地を返還する必要があります。
また、存続期間によって特約の取り扱いに違いがあります。
| 10年以上30年未満の場合 | 30年以上50年未満の場合 |
|---|---|
| 【特約】・契約の更新をしない・契約満了時に建物の買取請求をしない・建物再築による存続期間を延長しない | |
| 契約内容に自動的に適用 | 契約内容に盛り込むことができる |
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権は、契約から30年以上経過した日に、地主が借地人の建物を買い取る特約をつけた借地権です。
存続期間は30年以上であり、事業用定期借地権と異なり建物の使用目的は問いません。
期間満了によって契約が終了するのではなく、借地上の建物を相当の対価で地主に売却することで借地権は消滅します。
存続期間内であっても30年以上経過していれば建物を売却することで契約は終了します。
一時使用目的の借地権
一時使用目的の借地権は、イベントでの建物の一時的な使用、建設現場の事務所など、土地使用が明らかに一時的な場合に設定する借地権です。
一時使用目的の借地権は、一時使用を前提としていることから、借地借家法における借地人を保護する規定（存続期間や建物買取請求権など）は適用されません。
また、存続期間の定めのない借地契約も可能ですし、契約の更新はありません。
借地権のメリットとは？
借地権は他人の土地に建物を所有でき、目的に応じていくつかの借地権があります。では、具体的にどういったメリットがあるのでしょうか。
固定資産税や都市計画税がかからない
借地権のメリットは、土地の固定資産税や都市計画税がかからないことです。
固定資産税の納税義務があるのは土地の所有者です。
所有者ではない借地人には土地について納税義務はありません。
ただし、土地上に所有する建物については、固定資産税、都市計画税が必要ですので注意してください。
取得費が抑えられる
借地権を活用することで取得費が抑えられます。
一般的には土地、建物をあわせて購入する場合が多いですが、土地を購入せず第三者の土地に建物を建てることで必要資金を抑えることができます。
借地上に建つ建物（借地権付建物）を購入する場合も、土地が所有権の建物と比べて取得価格は低くなります。
特に、立地条件が良く相場が高い場所に住みたいといった場合、土地と建物を購入するとなると相応の資金が必要となります。
この点、借地権付き建物であれば購入予算を抑えることができます。
借地権のデメリットとは？
一方、借地権や借地権付き建物のデメリットはどういったものがあるでしょうか。
土地の所有者にはなれない
借地権は、他人が所有する土地上に建物をもつことができる権利であり、土地を所有するわけではありません。
ですので、土地を所有する場合と比べて、借地権の場合、土地、建物の利用に関して自由度が低くなります。
土地を所有する権利（所有権）の場合、土地を自由に利用できるだけでなく、賃貸したり、抵当権を設定したり（担保にする）、第三者への売却も自由にできます。
一方、借地権はほとんどが賃貸借契約に基づくものです。
賃借権は、賃貸借契約で定める範囲内で土地を利用するために、特定の人（地主）に特定の行為を請求できる権利です。
ですので、借地上の建物を売却するだけでなく、自ら所有する建物でも増改築や建て替え、大規模なリフォームをするにも、地主の承諾が必要となります。
借地権で土地を活用することは、建物の利用や処分について地主の承諾が必要であり、自由度が低くなるということです。
また、借地権は比較的長期間の存続期間を前提にしているとはいえ、契約が更新されない可能性もあり、建物を売却したいと思っても地主の承諾が得られないことも考えられます。
地主が土地を売却、もしくは相続が発生した場合には土地所有者が変わり、それまでと土地の活用方法や考え方が変わる可能性もあります。
そういった意味では、所有権と比べて借地権の権利関係は不安定といえます。
毎年の地代がかかる
借地権は、土地を購入せず利用できる権利として取得費が抑えられる点がメリットといえますが、その代わりに毎年地代がかかります。
地代とは、地主に支払う土地の賃借料です。
借地権の契約期間が30年以上と長期に渡るため、その間の経済環境や不動産市況の変化により、近隣の土地と比べて地代が不相当となった場合には改定されることもあります。（借地借家法11条）
また、地代以外にも、契約内容などによって更新料や増改築、売却時の承諾料が必要な場合もあります。
ですので、長期の視点で考えたとき、土地を購入する以上の費用がかかる可能性もあります。
借地権を取得する際の初期費用を抑えることができても、トータルコストで考えた場合どうなるかをしっかりと理解しておく必要があります。
建物を第三者に売却するのが難しい
借地権のデメリットとして、借地権付きの建物を第三者に売却するのが難しい点が挙げられます。
まず、賃貸借契約に基づく借地権の場合、地主の承諾なく建物を売却することはできません。
承諾なく譲渡した場合、借地契約を解除される可能性もあります。（地上権設定契約に基づく借地権であれば地主の承諾なく建物を売却できます）
また、地主の承諾が得られる場合でも、借地権付きの建物の売却自体が難しいこともあります。
特に、更新時期が近い借地権は地主の承諾が得られにくいだけでなく、購入者は取得してまもなく更新料の支払いを求められるなど買い手がつきにくいことから売却が難しくなります。
方法としては、建物を地主に買い取ってもらう、もしくは地主の協力のもと土地とあわせて売却することも考えられますが、いずれにしても第三者への売却は難しくなります。
まとめ
借地権について解説しました。
一般の土地建物と比べ、借地権付きの不動産を目にする機会も少なく、分かりにくいことも多いと思います。
そのなかで１つ言えるのは、借地権は土地を所有する場合と比べて、地主との権利関係が複雑になりやすく、建物の利用が制限されたりやトラブルになったりする可能性もあるということです。
借地権付きの建物を購入する、あるいはこれから新たに土地を借りて建物を新築する場合、借地権の種類は何か、特徴やメリット、デメリットを十分に理解したうえですすめることが大切です。
