土地を借りて建物を建築するときには、借地権について熟知しておかなければいけません。
借地権にはさまざまな種類やメリットがあり、それらを把握していないと適切な事業計画が立てられないからです。
借地権を利用して事業をおこなうときには、借地権を知ることが事業開始の第一歩となります。
本記事では借地権の概要や種類、メリットについて解説します。
そのほかにも、借地権が相続に及ぼす影響も紹介していますので、借地権について気になる方は最後までお付き合いください。
借地権とは
借地権とは、土地を借りてその土地上に建物を建てる権利です。
借地権は昔から利用されている権利ですがトラブルも起きやすく、何度も法律改正が行われて内容が変化してきています。
また、借地権には多くのメリットがあるため、土地を借りるときには改正内容とともに特徴を把握しておくとよいでしょう。
ここからは、借地権の概要やメリットについて解説します。
そのほかにも借地は相続できるのかについても触れていますので、参考にしてください。
借地権の概要
借地権とは、地代を土地所有者に払う代わりに土地を借り、土地上に建物・工作物を建築できる権利です。
借地権は地上権と賃借権の2つの権利から構成されています。
地上権と賃借権は違う権利であり、次の表のように内容が異なります。
| 権利名 | 内容 |
| 地上権 | ・不動産を所有するために土地を借りる権利 ・地主の許可を得ることなく譲渡できる |
| 賃借権 | ・賃貸借契約に基づく賃借人の権利 ・権利を自由に譲渡・転貸できない |
地上権は物権であり強い権利です。
物権とは、所有権と同じで物を直接支配できる権利です。
そのため、地上権を利用して建築した建物は売買や担保の設定ができます。
しかし、賃借権は債権であり地上権よりも弱い権利です。
債権とは、利用する権利であり物を支配するほど強い効力はありません。
地上権とは違い借地上に好き勝手建物を建築できず、地主から建築の許可を取得しなければいけません。
なお、どちらの権利も建物を所有することを目的とする場合は、借地借家法の適用を受けます。
そして、この地上権と賃借権を合わせて、借地権と呼びます。
借地権は主に2タイプ
借地権のタイプは、次のように2種類に分けられます。
- 借地法（旧法）
- 借地借家法（新法）
借地法とは、1992年8月より前から借りている土地に適用される法律です。
借地法では、次の表のように建物構造の違いで借地権の存続期間が決まります。
| 名称 | 建物構造 | 存続期間 |
| 非堅固建物 | 木造 | ・最低20年・期間を定めないと30年に設定される |
| 堅固建物 | 鉄筋コンクリート造レンガ造 など | ・最低30年・期間を定めないと60年に設定される |
上記の表のように借地法では、建築する建物が頑丈かどうかで存続期間を定めています。
しかし、建物の構造で存続期間を決めるのは、現代の考え方にそぐわなくなってきたため、借地法は大きく改正されることとなります。
そして、改正された借地借家法では、次のように5種類の契約形態が定められました。
| 借地権の名称 | 内容 |
| 普通借地権 | ・存続期間30年（建物構造は問わない） ・1回目の更新は20年、2回目以降の更新は10年に設定される |
| 定期借地権 （一般定期借地権） | ・存続期間50年以上で設定しなければいけない ・更新できない ・土地を返還するときには更地にして返還しなければいけない |
| 事業用定期借地権 | ・存続期間10年以上50年未満で設定しなければいけない ・建物は事業用しか建築できない ・更新できない ・土地を返還するときには更地にして返還しなければいけない |
| 建物譲渡特約付借地権 | ・存続期間30年以上で設定しなければいけない ・更新できない ・契約時に決めた金額で地主が建物を買い取る（必ずしも買い取る必要はない） ・建物買取と同時に借地権は消滅する |
| 一時使用目的の借地権 | ・存続期間に定めはなく2年や5年などの短期間の設定が可能 ・建物買取請求は認められない |
上記の表のように借地権と一言でいっても、数多くの借地権があります。
土地を借りる際には、各内容を把握したうえで事業目的に合った借地権を設定しなければいけません。
とくに普通借地権と定期借地権では内容が大きく異なるため、どちらを選択するか決めておく必要があります。
普通借地権は土地を借りられれば更新し続けられますが、定期借地権は更新できません。
しかし、定期借地権は更新できない分、地主にとっては貸しやすい借地権であるため、土地を借りられる確率が上がります。
借地権のメリットは？
借地権のメリットは、次のとおりです。
- 土地を購入するよりコストが安い
- 土地に固定資産税や都市計画税がかからない
- 半永久的に土地活用できる
- 法律によって権利が守られる
借地権には多くのメリットがあり、権利を利用している方も多くいます。
土地を借りる前には、借地権のメリットを理解して借りるようにしましょう。
ここからは、借地権のメリットについて解説します。
土地を購入するよりコストが安い
借地権を利用すれば、土地を購入する費用がかからずコストカットできます。
借地権を利用する目的は、建物を建築し利用することです。
土地購入に費用がかからなければ、その分建物に費用がかけられます。
また、借地権付き建物を購入する場合も、相場より安く建物を購入できます。
借地権付き建物は一般的に、通常の建物に比べ7割前後で購入が可能です。
建物を安く購入できれば、改装費にお金を使えます。
借地権を利用すれば、建築しても購入しても、コストを抑えられます。
ただし、地代がかかることはデメリットです。
借地権を成立させるには、次の要件を満たす必要があります。
- 建物の所有を目的として土地を借りること
- 土地の賃貸借契約を締結すること
- 土地を借りるために地代を払うこと
このような要件があるため地代を払わなければ、賃借権自体成立しません。
そのため、借地権の存続期間分の地代がいくらかかるか計算しておく必要があります。
地代が相場よりも高い場合は、土地購入のほうが得になってしまうケースもあるため注意しましょう。
土地に固定資産税や都市計画税がかからない
借地人には、「土地」の固定資産税や都市計画税は課税されません。
土地を購入すると売買の費用がかかるうえに、固定資産税や都市計画税が課税されてランニングコストがかかります。
しかし、借地権を利用して建物を建築した場合、土地の固定資産税や都市計画税は課税されません。
毎年の税負担は大きいため、固定資産税・都市計画税を納税しないだけでもコストが下がります。
一方で、「建物」の固定資産税や都市計画税が課税されるのはデメリットです。
なぜなら、建物の所有者は借地人だからです。
借地人だからといって、固定資産税や都市計画税が一切かからないわけではないことには注意しましょう。
半永久的に土地活用できる
借地権を設定して土地を借りると、半永久的に土地活用ができます。
借地権は定期借地権でない限り、借地人の意思だけで更新し続けることが可能です。
地主が借地権を解除するときには、正当事由が必要とされます。
しかも借地人に土地を借りる強い理由があると、正当事由が認められず解除できないケースすらあります。
そのため、地主から借地権を解除できるのは、借地人が契約違反をしたときにくらいです。
このような理由があり、借地権を設定すると半永久的に土地が使えてしまうのです。
土地利用が半永久的にできれば借地人として建物に投資がしやすくなり、理想的な土地の使い方ができるようになります。
ただし、半永久的に土地を借りることになるため、土地をどのように活用するのか計画しなければいけないのはデメリットです。
せっかく土地を半永久的に借りられる権利を得ても、うまく活用できなければ無駄になってしまいます。
とくに借地で事業をする場合は、投資を無駄にしないように綿密な計画を立てる必要があります。
法律によって権利が守られる
賃借権は借地借家法（借地法）により、権利が守られています。
賃貸といっても、借地権には地主に対して強い拘束力があります。
借地権の設定契約をすると、基本的に地主からの解約は認められません。
地主から解約するには、更新時に正当事由が必要になります。
解約に正当事由があるかどうかは、次のような項目で判断します。
【地主側の事情】
- 自己使用・第三者の使用の必要性
- 生計事情
- 建物の改築・修繕・新築の必要性
- 売却または土地の有効利用の必要性
- 立ち退き料や移転先の提供
- 賃貸借に入った事情
- 地主の破産や地主に変更があった など
【借地人側の事情】
- 自己の必要性
- 生計事情
- 借地上の建物を賃貸する必要性
- 地主との関係性の良し悪し
- 借地人の破産や地代滞納
上記の内容を総合的に判断し、正当事由があるかが決まります。
なお、借地人が契約違反した場合は、正当事由に該当するため借地権を解除されてしまいます。
契約違反として起きやすいのが、地代の滞納です。
借地権を解除されてしまう恐れもあるため、地代の滞納は決しておこなわないようにしましょう。
借地権は相続できるのか？
借地権の相続は可能です。
しかし、借地権を相続するときには、知っておかなければいけないこともあります。
ここからは、借地権の相続について解説します。
相続は可能
借地権の相続は可能です。
被相続人（借地人・亡くなった人）の配偶者や子どもなどの法定相続人は、借地権を相続し引き継ぐことができます。
借地権の相続には複雑な手続きは必要はありません。
ただし、相続があったことは必ず地主に通知しましょう。
借地権の設定契約には、基本的に「借地人に変更があったときは地主に通知しなければならない」と記載されています。
そのため、相続があった際、地主に通知しないと契約義務違反になります。
契約義務違反になったからといって通知を怠った場合は、地代の滞納と違いすぐに借地権を解除されるわけではありません。
しかし、先述した正当事由の中の「地主との関係性の良し悪し」に影響してしまいます。
つまり、相続の通知をしなかったことにより、地主の正当事由が強くなってしまうということです。
借地権の更新時に正当事由が認められてしまうと、権利が解除されてしまうため注意しなければいけません。
法定相続人以外が相続する場合
借地権を法定相続人以外が相続する場合は、通知以外にもおこなうべきことがあります。
法定相続人以外が相続する場合とは、遺贈による相続が該当します。
遺贈による相続とは、遺言を利用して法定相続人以外の人に遺産の一部もしくはすべてを譲る行為です。
遺贈が実行されると、第三者が借地人となってしまいます。
第三者が借地権を相続する場合は、地主の許可が必要です。
場合によっては許可とともに、承諾料を支払わないといけないことには注意しましょう。
また、もう1つ注意しなければならないのは、借地権は財産として扱われるため相続税の課税対象になることです。
借地権を相続する場合、国税庁が公表している「路線価図」に則り評価額を算出します。
路線価図の利用方法は、次の通りです。
- 借地権のある都道府県を選択する
- 路線価図をクリックする
- 市町村を選択する
- 町名を選択し借地権のある土地の地図を探す
- 借地権のある土地の前面道路の数字を確認する（2方向以上の道路に接している場合は数字の高いほう）
- 数字の横に記載されているアルファベットが借地権割合
上記の方法で借地権割合を見つけたら、次の計算式で相続評価額の目安を計算します。
| 借地権の土地の面積（㎡）× 路線価記載の数字（千円/㎡）× 借地権割合 = 相続評価額目安 |
このようにして相続評価額を算出します。
借地権のほかにも相続財産がある場合、相続税の課税対象になる可能性があります。
相続税が心配な方は、税理士に相談しましょう。
借地権のメリットを活かして土地を借りよう
借地権とは、建物を建築する目的で土地を借りるときに設定する権利です。
借地権にはさまざまな種類があり、土地を借りるときにはどの種類で借りるのか検討しなければいけません。
とくに普通借地権で借りるのか、定期借地権で借りるのかでは大きな違いが出てしまいます。
借地権にはメリットが多くあるため、利点を活かせる事業なのかも確認しておかなければいけません。
事業計画にあった借地権を適切な年数に設定することで、借地権をうまく利用できることでしょう。
