借地権は、売買対象になる権利です。
借地権を売買する方法はいくつかあり、どのような方法で売買できるのか理解しておく必要があります。
また、借地権は通常の不動産よりも取り扱いが難しいこともあり、売買をするときには注意点があります。
とくに地主からの売買の承諾を得なければいけないこと、譲渡承諾料が必要であることには注意しなければいけません。
本記事では借地権を売買する方法や売買の流れ、注意点について解説しますので、借地権を売買するときの参考にしてください。
借地権を売買する方法
借地権を売買する方法は、次のとおりです。
- 地主に売却する
- 第三者に売却する
- 等価交換を行う
借地権を売買する方法は、単純に第三者へ売却する以外にも方法があります。
借地権は通常の不動産に比べ売却しにくいため、どのような売却方法があるのか理解しておくことが大切です。
地主に売却する
借地権を売買するときには、地主に買い取ってもらえないか相談します。
地主によっては「土地を返還して欲しい」と思っているケースもあり、借地権の買い取りを相談すると購入してくれる場合があります。
買い取りを持ちかけるタイミングによっては、貸している土地に新居を建てたい、更地で子どもに譲り渡したいなどと考えているケースもあるからです。
地主に借地権と同時に建物を買い取ってもらえれば、建物を解体する必要もありません。
借地権を返還するときには解体して返さないといけないため、借地人に大きな負担がかかってしまいます。
地主に建物を買い取ってもらえれば、解体費用を負担しなくて済みます。
ただし、必ず地主が借地権を買い取ってくれるわけではありません。
地主によっては借地権を解除されるよりも、地代を受け取り続けたいという人もいます。
地主が買い取ってくれないときのことも考え、ほかの売却方法も把握しておきましょう。
第三者に売却を依頼する
地主が借地権を買い取ってくれなかった場合は、不動産市場に出して第三者に購入してもらいましょう。
不動産市場に出すためには、まず地主から借地権の売却の承諾を取得しなければいけません。
地主の承諾がないと借地権は売却できないため、第三者に売るときにはまず地主から承諾を取得します。
第三者とは個人・法人を問わず、誰に売却するとしても承諾が必要です。
また、売却の承諾を得るには、「譲渡承諾料」を地主から求められます。
譲渡承諾料は借地権価格の10%程度を要求されるため、売買するときには資金計画に費用として計上しておかなければいけません。
地主から売買の承諾が得られ、譲渡承諾料の金額も決定したら不動産会社の査定を受けます。
不動産会社の査定を受けて売出金額が決定したら、不動産市場に出して購入者を探します。
等価交換を行う
地主が借地権の買い取りに応じてくれないときには、等価交換するのを検討してもよいでしょう。
等価交換とは、譲り渡す財産と同じ価値の財産を相手方から取得する方法です。
借地権の場合は、借地権と同等の価値である底地権を交換します。
たとえば、借地権と底地権の価値が同等とした場合、土地の半分の所有権を借地人が取得し、もう半分の借地権が解除された土地を地主が所有するという形になります。
つまり、借地権の一部を解除するため、解除する分の価値を所有権としてもらうという考え方です。
なお、底地権とは、借地権が設定されている土地の所有権のことです。
等価交換をおこなえば、借地権を解除して所有権が取得できるため売買もしやすくなります。
しかし、等価交換をおこなうには地主と難しい協議をしたうえで、土地の確定測量・分筆の手続き、分筆の登記などをおこなわなければいけません。
等価交換の協議には高度な不動産知識が必要で、測量・登記には高額な費用がかかるため、一般の人がおこなうのはハードルが高いかもしれません。
借地権を売買するときの流れ
借地権を売買するには、通常の不動産売買と違う手続きをしなければいけません。
借地権を売買するときの流れを理解し、スムーズな借地権売買をおこなっていきましょう。
借地権を売買するときの流れは次のとおりです。
- 仲介契約を結ぶ
- 買取業者を探す
- 地主から承諾を得る
- 売却活動を開始する
- 売買契約を結ぶ
- 借地権譲渡承諾書を作成する
- 借地権の引き渡し
借地権を売買するには、通常の不動産売買と違う手続きをしなければいけません。
借地権を売買するときの流れを理解し、スムーズな借地権売買をおこなっていきましょう。
仲介契約（媒介契約）を結ぶ
借地権を売買するときには、まず不動産会社の査定を受けて媒介契約を締結します。
媒介契約とは売主と不動産会社が契約を取り交わして販売活動をするという契約であり、仲介契約は不動産取引の当事者（売主・買主）と契約をして売買契約の締結をサポートをする契約です。
つまり、媒介契約は仲介契約の一部に含まれる契約ということです。
不動産会社の査定は、必ず複数社から受けるようにしましょう。
査定金額は査定する不動産会社によって異なり、より良い条件の契約を締結できる可能性があります。
なお、査定する不動産会社を選ぶときには、借地権の取り扱いが得意な会社かどうかを確認しましょう。
借地権は権利関係が複雑であり、一般の不動産会社ではうまく取り扱えません。
借地権が得意かどうかで早期売却・高値売却できるかどうかに影響するため注意しましょう。
査定を依頼するときには、不動産会社に借地権の取り扱い実績を確認しておくことをおすすめします。
なお、媒介契約には、次のように3種類の契約方式があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
それぞれの媒介契約には、次の表のような違いがあります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 契約の有効期間 | 3ヶ月 | 3ヶ月 | 期間の定めなし |
| 依頼可能な会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社 |
| 依頼主への報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | なし |
| レインズへの登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | なし |
| 自己発見取引 | 可能 | 不可 | 不可 |
表のように各媒介契約には違いがあるため、どの契約方式で進めるのか判断しなければいけません。
なお、自己発見取引とは、売主が直接買主を見つけた場合、不動産仲介会社を通さずに売買契約ができることをいいます。
ただし、借地権は一般の買い手が見つかりにくく、取り扱い金額も小さいため不動産仲介会社が取り扱ってくれないケースもあります。
そのような場合は、不動産仲介会社に売却を依頼せず、売主自身で不動産買取業者を探しましょう。
買取業者を探す
借地権の売買は一般の買い手が購入することは少なく、不動産買取業者の買取りになることが多いため、インターネットサイトなどを利用して借地権の買取業者を探します。
もちろん売主自身がインターネットサイトなどで買取業者を探すのと同時に、一般の買い手も探してもらいましょう。
可能性は低いかもしれませんが、一般の買い手が購入してくれる場合もあります。
地主から承諾を得る
借地権付き建物を売買するときには地主からの承諾が必要であるため、必ず承諾を取得しておきましょう。
ただし、地主と交渉するのは、基本的に媒介契約を締結した不動産会社です。
地主から承諾を取得するにはさまざまな交渉をおこなわなければならず、譲渡承諾料の金額の設定までおこなう必要もあります。
これらの交渉をおこなうには借地権についての知識が必要であり、一般の人にはできません。
そのため、媒介契約を締結した不動産会社に地主との交渉を任せます。
もちろん、地主との関係を良好な状態にしておくため、承諾の交渉を不動産会社に任せたことを地主に直接会って伝えておくことが大切です。
いきなり不動産会社が来て承諾を取ろうとしてきた場合、誰しも不快に思ってしまうものです。
必ず1回目の交渉には借地人が同行するなど、地主へ配慮した行動を取るようにしましょう。
売却活動を開始する
不動産会社と媒介契約を締結し地主から売却の承諾が取得できたら、借地権付き建物の販売活動が開始されます。
販売活動の方法は不動産会社によって異なりますが、一般的には次のような活動をします。
- インターネットへの掲載
- チラシ広告への掲載
- 不動産情報冊子への掲載
- 既存顧客への紹介
不動産会社は上記のような活動をおこない、買い手を探していきます。
買い手が見つかったら売主の売却条件と買主の購入条件があっているのかすり合わせし、条件調整できたら売買契約に移ります。
売買契約を結ぶ
買い手の購入希望条件と売主の希望が合致したら、売買契約を締結します。
借地権付き建物の売買契約には、地主の承諾書を添付しなければいけません。
売買契約がおこなわれる前までに、地主から承諾書に記名・押印してもらい準備しておきましょう。
売買契約の締結後に承諾書を取得してもよいのですが、その場合には承諾書を取得する期日を契約書に記載しなければいけません。
もちろん、取得期日までに承諾書が取得できない場合、売買契約は解約となるため注意しましょう。
借地権譲渡承諾書を作成する
売買契約時に借地権譲渡承諾書が取得できていない場合は、早急に作成して取得しましょう。
借地権譲渡承諾書とは、借地権付き建物を第三者へ譲渡する際の正式な合意書です。
借地権譲渡承諾書には、次の項目を記載します。
- 地主の住所・氏名
- 借地権も譲受人の住所・氏名
- 借地条件（目的・地代・借地期間）
- 借地権の登記の有無
- 承諾料の金額と支払い時期
- 借地権を設定する土地の地番・面積
必要な項目を記載すれば、借地権譲渡承諾書として利用が可能です。
使用しなければいけないという書式はないため、売買契約の内容にあわせて借地権譲渡承諾書を作成しましょう。
借地権の引き渡し
売買契約の締結と借地権譲渡承諾書の取得ができたら、借地権を引き渡します。
借地権を引き渡すには、借地上にある建物の名義を変更しなければいけません。
借地権は土地を借りて建物を建築することを目的としているため、建物の所有権を移転しなければ借地権は移転しません。
建物の所有権を移転する際には、所有権移転登記する必要があります。
所有権移転の登記を法務局に申請するときには、登録免許税が課税されるため納税しなければなりません。
建物の所有権移転登記に際して課税される登録免許税額は、次のとおりです。
| 建物の所有権移転に必要な登録免許税 = 建物の固定資産税評価額 × 2% |
ただし、新築建物や一定条件を満たす居住用の中古建物には、登録免許税の減税措置があります。
借地権を売買するときに必要な承諾料について
借地権を売買するときには、売却諸経費に加え承諾料を払わなければいけないケースがあります。
ここからは、借地権の売買を行うときに支払う承諾料と、承諾料がかかるケースについて解説します。
借地権を売却するといくら承諾料がかかるのか、承諾料がかかるケースはどのようなときなのか知りたい人はぜひ参考にしてください。
借地の売買を行うときに支払う費用
借地権を売買するときには、譲渡承諾料が必要です。
譲渡承諾料に決まった金額はなく、一般的に借地権価格の10%程度に設定されます。
しかし、10%というのはあくまで目安であるため、金額は地主との交渉で決まります。
そのため、譲渡承諾料がいくらになるかは、物件ごとにより異なるため注意しましょう。
承諾料がかかるケース
借地にはさまざまな権利があり、借地権のほかに地上権や賃貸借権があります。
譲渡承諾料が必要かどうかは、どの権利を売買するのかにより変わります。
権利による譲渡承諾料の要・不要の違いは、次の表のとおりです。
| 権利名 | 譲渡承諾料の要・不要 |
| 地上権 | 原則不要 |
| 賃貸借権 | 必要 |
| 借地権 | 必要 |
売買する権利によって譲渡承諾料が必要なのかどうか変わるため、売買するときには権利の種類とともに譲渡承諾料の有無についても確認しておきましょう。
借地権を売買するときには地主の承諾が必要
借地権は売買できる権利です。
売買する方法はいくつかありますが、一般的には地主に買い取ってもらうか、第三者に売却します。
もし第三者に借地権を売却するときには、地主の承諾が必要になります。
そして、承諾とともに譲渡承諾料の支払いも必要です。
売買契約成立後、一定期間内に承諾が取得できないと解約になってしまうため注意しましょう。
承諾を取るには、日頃から地主との関係を良好に保っておくことが大切です。
地主との関係を保ち、スムーズな借地権売買を進めていきましょう。
