「土地を借りて家を建てる」
「借りた土地にマンションを建てて賃貸経営する」
このように建物を所有するために土地を借りる権利を借地権といいます。
借地権は、土地賃貸借契約に基づいて土地の賃借料（以下「地代」）を支払うことで成立しますが、存続期間や契約更新の可否の違いによっていくつか種類があります（図表１参照）。
| 借地権の種類 | 存続期間 | 契約更新 | |
| 普通借地権 | 30年以上 | 1回目：20年以上2回目以降：10年以上 | |
定期借地権 | 一般定期借地権 | 50年以上 | 更新しない |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | ||
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | ||
借地契約は、30年、50年もしくは契約更新によってそれ以上の土地利用を前提としていますので、利用期間中に経済環境の変化や土地価格の上昇などで地代が見直されることもあります。
この記事では、借地権における地代の決まり方や設定する際の注意点などを解説します。
借地権における地代とは？
借地権の地代について、概要や決まり方について解説します。
土地の貸主に支払う賃料
地代は、毎月または契約内容によっては毎年、土地所有者である貸主（以下「地主」）に支払う土地の賃借料です。
地代は、借地契約の締結時に、一時金として借主から貸主へ支払う権利金を支払うかどうかで「通常の地代」と「相当の地代」に分かれます。
権利金について
地代の額を左右する権利金について詳しく解説します。
権利金は、契約締結時、借利権設定の対価として、借主から貸主に支払われるお金です。
権利金については、法律上支払わなければならないといった義務はありませんが、一般的な取引では権利金は支払われ、土地の利用価値に応じて高額な権利金になることもあります。
権利金が支払われる理由
土地を借りるにあたって、なぜ高額になることもある権利金を支払う必要があるのでしょうか。
これは借地権の存続期間が最低でも30年以上と長期にわたり、普通借地権では契約が更新される限り半永久的に土地を利用することができます（図表1参照）。
借地権が設定される土地は、借地としての利用価値の高い都心部や一等地のものも少なくなく、契約期間中、地主は土地の活用ができない、もしくは制限されることになります。
また、普通借地権の契約が更新されない場合に借地人に認められている建物買取請求（借地借家法13条）、強行規定に反して借地人に不利となる特約は無効（同9条）など、借地借家法は借地人の権利を強く保護する法律になっています。
つまり、借地人から考えると長期間の土地活用ができるうえに、法律でも保護される強い権利を取得できる一方、地主は、土地利用ができないだけでなく、借地契約の際に建物を買い取らないといけない可能性あるなどの不利益を負うことになります。
権利金は、こういった地主の不利益を補填するものとして支払われるものといえます。
権利金の算出方法
では権利金の額はどのように決められるのでしょう。最終的には、地主と借地人の話し合いで決まるとしても目安があります。
| 権利金の金額＝更地価格×借地権割合 |
権利金の目安は、更地価格に借地権割合を乗じて求めることができます。
更地価格は、借地権などの権利がなにもついていない土地そのものの価格（市場価格）をいいます。
借地権割合は、更地価格に対して借地権がどれくらいの割合かを示すもので、国税庁「路線価図・評価倍率表」で地域ごとの借地権割合を知ることができます。
例えば、図表2の事例地は「450C」と記載されていますが、「450」は路線価、「C」は借地権割合を示しており、この例の場合70％となります。
地域ごとに90％〜30％（A〜G）の借地権割合が指定されており、借地としての取引慣例がない地域では指定がない場所もあります。
借地権割合は、その土地の借地として利用価値を表すものですので、都心部や一等地など借地としての需要が高い地域では高くなり、地方の郊外や田舎のなどで借地としての少ないほど借地権割合は低くなります。
借地権における地代の種類について
地代の種類について「通常の地代」「相当の地代」があるとお伝えしましたが、ここではそれぞれの意味や計算方法について解説します。
説明にあたって、図2は借地権が設定されている土地をイメージしたものです。
借地権が設定されている地主が所有する土地を「底地」といい、借地人は底地の上に借地権にもとづいて建物を所有します。
通常の地代
通常の地代は、借地契約時に権利金が支払われた場合の地代であり、土地全体から借地権部分を除いた底地部分に対して支払う賃借料になります。
つまり、権利金によって借地権部分の価値に対して支払いがされ、残された底地部分について地代を払っていく形になります（図3参照）。
通常の地代の算出方法は以下のようになります。
| 通常の地代＝更地価格×（1-借地権割合）×6％ |
例えば、前出の事例地（借地権割合70％）の更地価格が5,000万円とすると、
通常の地代＝5,000万円×（1-0.7）×6％＝90万円/年となります。
相当の地代
相当の地代は、借地契約の際に権利金の支払いがされない場合の地代です。一般的には借地契約の際権利金の授受がされますが、親族間や親族が経営する会社との借地契約などで権利金の支払いがされない場合があります。
ただ、権利金の授受が行われない場合、貸主から借主に対して権利金に相当する額の贈与があったとみなされ課税されます（権利金の認定課税）。
この権利金の認定課税を避けるためには、相当の地代の支払いが必要となります。
つまり、権利金を含めた土地全体に相当する地代の支払いが必要になるということです（図表4参照）。
相当の地代の算出方法は以下のようになります。
| 相当の地代＝更地価格×6％ |
例えば、前出の事例の更地価格が5,000万円とすると、
相当の地代＝5,000万円×6％＝300万円/年となります。
参照元：No.5730 権利金の認定課税について（国税庁）
参照元：No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂（国税庁）
借地権の地代を設定する際の注意点
ここまで地代の算出方法について紹介しましたが、地代を設定するうえで注意すべき点もあります。
地代の金額で相続税評価額が変化する
地代の額によって借地権の相続税評価額が変わる点に注意してください。
借地権は、土地や建物と同様に相続や贈与の対象となる財産的価値のある権利です。そのため、借地人が亡くなり相続が発生した場合、借地権についても相続税がかかります。
この相続税を算出する際の相続税評価額に、地代の金額が影響します。
例えば、相当の地代が100万円/年に対して、通常の地代50万円/年しか払っていない場合、借主には本来負担すべき地代を支払っていない利益があります。借地人の地代負担が少なくその分の利益が増えれば、借地権としての評価は高くなり相続税評価額が高くなります。
地代の相場を理解しておく
地代を設定するうえで地代の相場を理解しておくことが大切です。
借地権の地代を算出する方法はいくつかあります。
- 固定資産税評価額をもとに算出
- 公示価格、相続税路線価から算出した更地価格を元に算出
- その土地が今後どれくらいの利益を生み出すか（期待利回り）をもとに算出
- 周辺の土地地代の相場と比較して算出
相場を正確に知るにはいくつかの方法をあわせて検討することがよいでしょう。
地代の相場や算出の根拠を知っておくことで、高い地代を請求されても交渉もすすめやすくなりますし、地代の増減額請求を受けた場合も対応しやすくなります。
ただし、地主と借地人の関係性等も考えると、最終的には客観的な相場情報をベースに、貸主・借主双方が納得、無理のない地代に設定する必要があります。
状況によっては地代の増減を請求できる
状況によって地代の増減を請求できることを知っておくことも必要です。
地代の相場は長い借地契約の期間中に、経済環境の変化、近隣地域の再開発などで変わることがあります。
新駅が開通して交通利便性が飛躍的に向上したり、駅周辺が整備され土地価格が上昇することもあります。
この点、借地借家法11条では、一定の要件のもと地代等の増減額請求を認めています。
- 土地の固定資産税・都市計画税の増減
- 土地価格の上昇または低下
- 物価指数や労働賃金指数など指標の変化
- 近隣類似の土地賃料との比較
こういった要件のもと地代の増額もしくは減額が認められる場合があります。
借地契約における地代の特約
一般的に借地契約では、月単位、年単位で地代を設定することが通常で、借地借家法では、経済環境等の変化に応じて、地主あるいは借地人から地代の増減額を請求する権利が認められています。
ただ、将来の地代変更の対応の煩わしさなどから、一定期間、地代の増額あるいは減額請求を認めないという特約をもうける場合があります。
この場合、固定資産税の変動や地価の上昇等があっても地代の増額を請求することができません。
なお、借地借家法では「一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と但し書きで規定されており、減額しない旨の特約について規定がありません（借地借家法11条1項但書き）。
これは、減額しない旨の特約がある場合も賃料減額請求はできると解されています。
また、固定資産税の額に連動して地代を改定する自動改定条項がもうけられるケースもあります。固定資産税の変動にあわせて地代を見直すという特約です。
ただ、固定資産税が必ずしも地価や土地の価値を反映させているとは限りませんし、税制は国の政策によって算出方法が変わることもあります。
借地契約において、こういった特約をもうける場合、特約の意味や将来の地代変更の可能性について、しっかりと確認した上ですすめる必要があります。
借地権の地代に関するトラブル事例
借地権の賃貸借契約は長期間に及びますので、地代にまつわるトラブル事例も少なくありません。
地代の値上げ
地代の値上げを請求されトラブルになるケースです。
例えば、地主側の経営状況が厳しく地代を上げてほしいと打診される場合です。
確かに、法律上も地主、借地人双方には地代の増減を請求することはできますが、前述の通り、地代の増額が認められるためには一定の要件が必要となります。地主の事情だけで認められるものではありません。
また、請求されたとしても、貸主と借主の合意がないと一方的に値上げすることはできません。
このほか、地主に相続が発生し、それをきっかけにこれまでの地代を見直すように請求されるというケースもあります。
ただ、相続人はこれまでの契約上の地位をそのまま承継することが原則ですので、相続だけを理由に増額請求されても承諾する必要はありません。
ただ、注意したいのは地主の請求を承諾しないことで関係性が悪くなってしまうと、のちのち増改築や建て替え等の承諾などに影響することも考えられます。
地代の相場をみながらお互いが譲歩し、少しの値上げで合意することもあります。
地代の滞納トラブル
借地人が地代を滞納するトラブルもあります。
地代の支払いは、契約上の借地人の義務ですので、長期間滞納が続いているなど状況によっては借地契約の解除も可能です。
ただし、借地契約は借地人にとって生活や事業の基盤をなすものですので、契約を解除するにも一定の条件が必要となります。
これまでの裁判などでは、地代の滞納という事実そのものより、それによって地主と借地人の信頼関係が破壊されたかということがポイントとなっています。
その判断基準として以下のような事情が考慮されます。
- 借地人が滞納した理由
- 滞納した金額
- 滞納期間
- 借地人の支払い意思
- 借地契約の解除条項の滞納期間
- 地代を催告しても、催告期間内に支払いされない
こういったことを総合的に判断して、信頼関係が破壊されたといえるかが判断されています。
ですので、滞納をしたからといって契約の解除が必ず認められるわけではなく、滞納分を支払うことで契約を継続できる場合もあります。
借地契約を継続するうえで地主との信頼関係は大切ですので、地代の支払いが厳しく、滞納する恐れがある場合は、早めに相談するほうがよいでしょう。
まとめ
借地権の地代について解説しましたが、ポイントと注意点は以下のとおりです。
- 権利金を支払うかどうかで地代は変わる（通常の地代と相当の地代）
- 地代の額によって相続税評価額が変わる
- 地代の相場を把握することが大切
- 地代の相場を算出する方法は複数ある
- 状況によって地代の増減を請求できる
- 地主の地代増額請求が認められるには一定の要件が必要
- 滞納した場合でも必ずしも契約が解除できるわけではない
- 滞納によって契約解除するには、信頼関係を壊す程度の要件が必要
地代の設定や変更は、長い借地期間中、地主、借地人いずれにとっても経済的な影響は大きくなります。
地代の相場や算出根拠、借地契約の内容をしっかりと確認することが大切です。
ぜひ、参考にしてください。
