路線価図を使用すれば借地権割合を調べることができます。
借地権割合はさまざまな場面で利用されており、相続税や贈与税の計算や、地主へ払う譲渡承諾料の計算に利用されます。
借地権割合の調査方法がわかれば、相続税など税金の目安や譲渡承諾料の目安の計算が可能です。
本記事では、借地権割合とはなにか、路線価図を利用して借地権割合を調べる方法について解説しますので、借地権割合について詳しく知りたい人はぜひ参考にしてみてください。
借地権割合とは？
借地権付き建物を所有するときには、「借地権割合」のことを理解しておかなければいけません。
借地権割合は相続の計算や、地主へ払う承諾料の計算で利用する数値です。
借地権割合によって相続税も承諾料も変わってくるため、必ずどのようなものなのか理解しておきましょう。
借地が何割を占めるか示す数字
借地権割合とは、土地の更地評価に対して借地権価格の割合がどのくらいあるのか示した数値です。
借地権割合は、相続税や贈与税などの税金や地主へ支払う承諾料の計算のときに利用されます。
借地権にかかわる金額を算出するために必要な数値であるため、借地権を保有するときには必ず理解しておかなければいけません。
借地権割合は地域によって異なる
借地権割合は地域により異なり、国税庁が30%〜90%の間で定めています。
借地権割合は土地の地用価値が高い市街地ほど高く設定されており、とくに大都市圏の市街地の借地権割合ほど高くなっていきます。
反面、郊外に向かうほど借地権割合は減少していくため、人口が少ない地域の借地権割合は低い数値です。
また、路線価が設定されていない場所は、倍率表に記載された借地権割合を利用して計算します。
地域によっては倍率表にも借地権割合が記載されていないケースもありますが、そのような場合の借地権割合は20%として計算します。
借地権割合は路線価を使って調べる
借地権割合は、国税庁のホームページで確認することができます。
調べ方を知っていれば一般の人でも簡単に調べられるため、借地権を保有している場合は国税庁のホームページで調べてみましょう。
借地権割合の調べ方は、次のとおりです。
- 国税庁の「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」を確認する
- 路線価図で該当する住所に記載されている数字を確認する
- 路線価にない地域は倍率表を使う
保有している借地権の借地権割合がいくつなのか把握し、相続税や承諾料の計算ができるようにしておきましょう。
国税庁の「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」を確認する
借地権割合は、国税庁のホームページ「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」で調査が可能です。
財産評価基準 路線価図・評価倍率表で借地権割合を調べる手順は、次のとおりです。
- 最新年の「財産評価基準を見る」で借地権のある都道府県を選択する
- 路線価図をクリックする
- 該当する市区町村をクリックする
- 借地権のある町名をクリックして地図を表示する
- 調べたい土地の前面道路に記載されているアルファベットを確認する
借地権のある土地の前面道路に記載されたアルファベットが借地権割合を示しており、次の図表1のようにアルファベットごとに借地権割合が決められています。
| アルファベット | アルファベットに対応する借地権割合 |
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
借地権のある土地が角地などで前面道路が2つ以上ある場合、一番借地権割合の高いアルファベットが適用されます。
たとえば、前面道路のアルファベットがAとCだった場合、借地権割合は90%が適用されるということです。
なお、路線価図に市区町村名や町名が記載されておらず、調べたい場所が見つからなかった場合は倍率地域となり調査方法が路線価図とは異なります。
倍率地域での借地権割合の調査方法は「路線価にない地域は倍率表を使う」で後述しますので、路線価図で調べたい地域が見つからなかったときはそちらを参照ください。
路線価図で該当する住所に記載されている数字を確認する
相続税や贈与税を計算するときには借地権割合のほかに路線価も調べなければいけませんが、路線価も路線価図を利用することで調査が可能です。
路線価の調べ方は借地権割合と同じで、借地権割合のアルファベットの横に記載された数字が路線価です。
たとえば、路線価図に記載された数字が「200E」であった場合、路線価が200千円/㎡で借地権割合が50％を表しています。
なお、相続税や贈与税を計算するときの借地権価格を計算するときには、次の計算式を使います。
| 借地権価格 = 路線価 × 土地の面積（㎡）× 補正率 × 借地権割合 |
上記の式を利用して、相続税の計算等で利用する借地権価格を求めてみましょう。
【シミュレーション例】
- 借地権が設定されている土地の面積：500㎡
- 路線価：200千円/㎡
- 借地権割合：E（50％）
- 補正率は考慮しない
200千円/㎡ × 500㎡ × 50％ = 50,000千円（5,000万円）
という計算結果になり、この条件での借地権価格は5,000万円ということがわかります。
なお、路線価には補正率を乗じなければいけません。路線価に対応する補正率は、国税庁のホームページ「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表」を参照ください。
路線価にない地域は倍率表を使う
路線価が設定されていない農村部や山間部では、国税庁のホームページ「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」の倍率表を使って借地権割合と路線価を調査します。
倍率表を使った借地権割合と路線価の調査方法は、次のとおりです。
- 最新年の「財産評価基準を見る」で借地権のある都道府県を選択する
- 評価倍率表の一般の土地等用をクリックする
- 該当する市区町村をクリックする
- 表示された倍率表から該当する町名を探す
倍率表に地域に対応した借地権割合が記載されていれば、その数値を利用します。
もし「ー」と書かれていた場合には、借地権割合を20%として計算します。
なお、倍率表には相続税を計算するための倍率が記載されているものの、倍率を用いた土地の価格の計算方法は複雑であるため、税理士などに相談して計算してもらいましょう。
借地権割合を使った相続税評価額の計算方法
借地権割合と路線価がわかれば、相続税評価額の目安を計算できます。
また、相続税評価額がわかれば、相続税の目安の計算も可能です。
ここでは、相続税評価額の目安の計算方法と、相続税の目安の計算方法を解説していきます。
借地の相続税評価額の計算方法
借地権は財産としてみなされるため、借地権の価値を計算して相続税の計算に含めなければいけません。
借地の相続税評価額の計算方法は、次のとおりです。
| 借地の相続税評価額 = 自用地の評価額（路線価 × 土地の面積（㎡）× 補正率）× 借地権割合 |
また、相続税を計算するときには、相続する財産から非課税財産とマイナスの財産を引いて「正味の相続財産」を計算する必要があります。
正味の相続財産の計算方法は、次のとおりです。
| 正味の相続財産 = 相続するプラスの全財産 -（非課税財産 + マイナスの財産）+ 生前贈与加算 |
非課税財産とは特定の法人に対する寄付や葬式費用であり、マイナスの財産とは借金や返還しなければいけない預り金です。
また、生前贈与加算とは、相続発生時から3年〜7年以内に贈与税の暦年課税制度を利用した贈与をしていたときの贈与合計金額です。
なお、生前贈与加算は2024年1月1日以降段階的に引き上げられて最終的には7年となり、2024年1月1日までの相続は3年以内の贈与額で計算します。
段階的に引き上げられるときの日数計算は間違えやすいため、生前贈与加算がある人は税理士に相談して計算してもらいましょう。
課税遺産総額から相続税を計算する方法
相続税の目安を計算するには、相続税の基礎控除を計算しなければいけません。
相続税の基礎控除の計算式は、次のとおりです。
| 相続税の基礎控除 = 3,000万円 +（600万円 × 法定相続人の数） |
相続税の基礎控除が計算できたら、相続税を次の式で計算します。
| 相続税 = 正味の相続財産（課税価格）× 税率 – 控除額 |
相続税の税率は、次のとおりです。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
引用：国税庁「No.4155 相続税の税率」
相続税の目安がいくらになるのか、シミュレーション計算してみます。
【シミュレーション条件】
- 正味の相続財産（課税価格）：1億円
- 法定相続人の数：3人
【シミュレーション計算】
相続税の基礎控除
3,000万円 +（600万円 × 3人）= 4,800万円（相続税の基礎控除）
相続税
（1億円 – 4,800万円）× 30％ – 700万円 = 860万円（相続税）
※課税税率は5,000万円超え1億円以下に該当するため、税率30％・控除額700万円
このシミュレーションの場合の相続税額は、860万円ということになります。
借地権割合から相続税評価額を正しく算出するためには？
借地権割合から相続税評価額を正しく算出するためには、「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」を正しく活用することと、専門家に相談することが大切です。
目安であれば計算できますが、相続税評価額を詳細に計算しようと思うとやはり資料を使うか、専門家に相談することになります。
「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」を正しく活用する
「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」を正しく活用すれば、相続税評価額の計算が可能です。
「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」のページを確認しながら、計算式にあてはめていけば目安が計算できます。
正しい数字を計算するには補正率の内容まで理解する必要があるものの、目安がわかればおおよその相続税を計算することができます。
専門家に相談する
相続税をきちんと算出したい場合は正確な相続税評価額が必要になるため、計算は税理士におこなってもらうようにしましょう。
相続税評価額を算出するには補正率を熟知していなければならず、相続税を算出するために各種税制を把握しておかなければいけません。
しかし、これらの事項を把握するのは専門家でない限り難しいと考えておく必要があります。
税理士であれば専門家として正しい計算をしてくれるため、相続の話し合いをするときなど、正確な数字が必要な場合は税理士に相談しましょう。
路線価図で調べられる借地権割合がわかれば相続税の目安がわかる
借地権割合は、土地の評価額に対して借地権の割合がどのくらいあるのか示した数字です。
借地権割合は地域ごとに設定されており、割合の数字は国税庁のホームページ「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」で確認することが可能です。
借地権割合がわかれば、相続税などの目安や譲渡承諾料の目安を契約することができます。
もし自分で相続税などの目安を知りたい場合には、借地権割合を調べて計算してみましょう。
ただし、計算の一部には複雑な部分もあるため、正確な金額が知りたいときには税理士に相談して計算してもらうことが大切です。
