借地権は建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利です。
借地上に家や建物を建てるとなるとそれだけの資金を使うことになりますので、借地権を検討するうえで、以下のようにどれくらいの期間土地を利用することができるかが重要です。
「土地は何年間借りられるの？」
「契約期間が満了したらどうなるの？」
「契約の更新はできるの？途中で解約はできる？」
この記事では、借地権の契約期間、契約の更新方法、契約の更新にまつわるトラブル事例などを解説します。
借地権を検討されている方、すでに借地契約を締結されている方も是非参考にしてください。
借地権の契約年数は？
最初に、借地権の存続期間（契約期間）について解説します。借地権といっても、いくつか種類があり（図表1参照）、それぞれ契約期間が異なります。
借地権の根拠となる法律は、大正時代に制定された旧借地法から1992年に現在の借地借家法に改正されました。
ただ。現在でも、旧借地法に基づく旧借地権は更新されることで数多く残っています。
ここでは、旧借地権、借地借家法にもとづく普通借地権、定期借地権の契約期間についてそれぞれ解説します。
| 根拠となる法律 | 借地権の種類 | |
| 旧借地法 | 旧借地権 | |
借地借家法 | 普通借地権 | |
定期借地権 | 一般定期借地権 | |
| 事業用定期借地権 | ||
| 建物譲渡特約付き借地権 | ||
| 一時使用目的の借地権 | ||
旧借地権の場合
旧借地権は旧借地法に基づく借地権です。
旧借地法は、土地の賃貸借契約において、賃貸人（土地所有者「以下地主」）より立場が弱い借地人を保護するために、民法の特別法（民法より優先的に適用される）として定められたものです。
そのため、契約期間についても借地人の権利に配慮されたものとなっています（図表2）。
| 建物の種類 | 契約時の期間 | 更新期間（合意更新） | |
期間の定めがない | 非堅固建物（木造等） | 30年 | 20年以上 |
| 堅固（鉄筋コンクリート造等） | 60年 | 30年以上 | |
期間の定めがある | 非堅固建物（木造等） | 20年以上 | 20年以上 |
| 堅固（鉄筋コンクリート造等） | 30年以上 | 30年以上 |
旧借地権は、契約期間の定めがあるかどうか、建物の種類（堅固か非堅固か）によって、借地権の存続期間が変わります。
建物の種類の判断基準について、旧借地法では「石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ六十年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ三十年トス」（旧借地法2条）と規定されていますが、借地上の建物が堅固か非堅固が判然とせず争われているケースもあります。
一般的には、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造は堅固な建物、木造は非堅固な建物として分類されますが、鉄骨造については、軽量鉄骨、重量鉄骨その種類に応じて判断が難しい場合もあります。
普通借地権(新法)の場合
普通借地権は、借地借家法（新法）に基づいて規定された借地権です。旧借地権にあった建物の構造による契約期間の違いがなくなり、契約期間は最低30年となりました。図表3のとおりです。
| 契約時の期間 | 更新期間（合意更新） | |
| 期間の定めがない | 30年 | 最初の更新20年以上 2回目以降の更新10年以上 |
期間の定めがある | 30年以上 |
普通借地権は、旧借地権と同様に契約の更新が可能な借地権として規定され、更新が続けられる限り土地を利用し続けることができます。
ただし、最低の更新期間について、最初の更新は20年以上、2回目以降は10年以上の設定が可能であるなど、旧借地権よりも地主に有利な内容になっています。
定期借地権の場合
定期借地権は、借地借家法で新たにもうけられた借地権です。旧借地法では、借地人の権利保護に重点がおかれていたため、一旦土地を貸すと半永久的に土地が返ってこないと考える地主も多く、土地活用がすすまないという問題を抱えていました。
定期借地権は、契約期間が終了すれば確実に土地が返還される借地権として規定されました。
| 存続期間 | 借地契約の終了 | |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 契約期間満了 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 契約期間満了 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 建物の譲渡により終了 |
定期借地権には、一般的借地権以外に事業用の建物の所有に限られる事業用定期借地権、地主が借地上の建物を買い取ることを約束する建物譲渡特約付借地権があります（図表4）。
建物譲渡特約付き借地権を除き、契約期間満了で借地契約は終了し、借地人は建物を解体して更地にしたうえで土地を返還する必要があります。
借地権の契約年数が満了した後は？
定期借地権は期間満了で終了し更新がない一方、普通借地権は契約の更新ができます。
ここでは、借地権の契約年数が終了したあとの状況について、契約を更新する場合と更新しない場合について解説します。
更新する場合
契約当初に定めた存続期間の終了時に契約が更新されるには3つの方法があります。
更新請求による更新
1つ目は、借地人が更新を請求することで契約更新される場合です。
借地人は、期間満了時に契約の更新を請求することができ（借地借家法5条）、地主に契約の更新を拒絶する正当な理由がない限り、それまでと同一の契約条件で更新することができます（同6条）
つまり、旧借地権や普通借地権では、借地人が土地の利用を希望する限り、原則として契約を更新することができ、地主の正当事由が認められた場合に限り契約が終了します。
合意更新
2つ目は、地主と借地人間で合意したうえで更新される場合です。
更新後の契約期間や地代など、双方協議のうえで自由に決めることができます。ただし、借地借家法の強行規定に反する特約で、借地人に不利となるものは無効となります（借地借家法9条）
法定更新
3つ目は、法定更新、つまり法律に基づいて自動的に契約が更新される場合です。
借地借家法5条2項において、契約期間満了後も借地上に建物があり、土地の使用を継続している場合、契約が更新されたものとみなされます。
つまり、地主が更新拒絶しない、更新を拒絶する正当な事由が認められない場合において、借地上の建物の使用を継続している限り自動的に契約が更新されます。
更新しない場合
次に契約を更新しない場合について解説します。
普通借地権において、契約を更新しない場合、地主に対して借地上の建物を時価で買い取るよう請求することが認められています（借地借家法13条）。
建物買取請求権は、借地人を保護する旧借地法から引き継がれた権利で、借地人の一方的な意思表示によって法律上の効果が生まれる権利（形成権）です。
ただし、「契約期間が満了後に更新されない」「借地上に借地権者所有の建物が建っている」場合に認められ、借地契約期間中に借地契約の解除を申し出た場合や契約違反等による解除の場合には認めらません。
一方、定期借地権は、契約期間満了にともない建物を解体し更地にして土地を返還する必要があります。この場合の建物解体費用は借地人が負担します。
借地権の契約年数が満了した際の更新トラブル事例
ここでは借地権の契約が満了した場合におこるトラブル事例をいくつかご紹介します。
借地期間を把握していない
1つ目のトラブル事例は、借地権の契約期間を把握していないことで起こるケースです。
借地契約は長期間の契約を前提とするもので、途中契約書を紛失したり、借地権の当事者が変わったりすることで、契約期間が分からなくなることもあります。
特に、契約の更新が続き借地期間が長くなると、借地人や地主に相続が発生することもあるうえ、旧借地権や普通借地権では、必ずしも書面での契約である必要がないため、契約日や契約期間が分からないことがあります。
このような場合、借地契約の開始日や契約期間を推定する必要があります。
借地契約の開始日は、登記上の建物の建築年月日や建物所有権の取得日、住民票を取得した日などを参考にしながら推定します。
借地契約の存続期間については、建物の種類や契約形態に応じて法律の定めに従って確定します。
借地権の更新を忘れた
2つ目のトラブル事例は借地権の更新を忘れたことによって起こるケースです。
長期間の契約期間のなかで更新時期を迎えても忘れていることもありますが、契約更新ができる旧借地権や普通借地権は、更新請求や合意による更新のほか、法律上自動的に更新される場合（法定更新）があります。
状況によっては、借地契約を更新せず終了させたい場合もあるでしょう。
ただ地主から更新の拒絶の意思表示もなく、建物にそのまま住み続け土地の利用を続けている場合、同一の条件で契約を更新したものとみなされますので注意が必要です。
更新料の値上げを要求された
3つ目のトラブル事例は、更新料の値上げを要求された場合におこるケースです。
更新料は、借地契約の期間満了が満了し、契約の更新をする際に借地人から地主に対して支払われる金銭です。
更新料は、民法にも借地借家法にも規定はなく法律上義務づけられているものではなく、土地賃貸借契約の内容や当事者間の合意に基づいて支払われるものです。
ただ、地主の土地を長期間にわたり使用させてもらうことや長期間の借地契約は借地人の生活や事業の基盤となることから、更新の契約に際して更新料の支払いは頻繁に行われています。
更新料の相場は、一般的に借地権価格の5％程度が相場といわれますが、地域によって異なり、最終的には当事者間の合意のもと決められます。
また、地価の上昇や地代相場の変化によって、地主から更新料の値上げを求められることもあります。契約内容に更新料について明確な規定がある場合はそれに従うとしても、一方的な地主からの請求に応じる必要はありません。
更新料を値上げするにしても、当事者間の合意に基づく必要があります。
借地権の契約更新でよくある質問
借地権の契約更新でよくある質問についてまとめました。
契約更新には新法が適用されるの？
現在の借地借家法は、1992年8月1日に施行されました。つまり、契約締結日が、この日以前か否かで、旧借地法あるいは借地借家法（新法）どちらが適用されるかが変わります。
旧借地権に基づいて締結された契約は、更新によって旧借地法から新法に変更することはなく、旧借地権として更新されます。
ただし、契約当事者双方が合意すれば新法への変更は可能ですが、旧借地法とくらべ新法は地主にとって有利な法律となっているため、借地人にメリットはなく、ほとんどの借地人は切り替えに同意しません。
地主は契約更新を拒否できる？
地主は契約の更新を拒否できるかについて、借地借家法では法定更新を認めているように、原則として更新を拒否することはできません。
更新を拒絶する正当な事由があると認められた場合のみ、更新を拒否することができます。
この点、借地借家法6条は、契約更新を拒絶する正当事由の判断基準について規定しています。
- 借地人の土地を必要とする事情
- 地主の土地利用を必要とする事情
- これまでの借地契約ならびに土地の利用状況
- 立退料などの提供
こういった事情から更新を拒絶する正当事由にあたるかを判断しますが、借地権は長期間にわたり借地人の生活の基盤となるものですので、なかなか正当事由として認められないのが実情です。
契約期間中の解約はできるのか？
借地契約の期間中に解約ができるかについて、契約書に中途解約の条項を定めた場合はそれに従いますが、それ以外は原則として契約期間中の解約はできません。
借地権は、契約期間を長期に設定することで借地人の権利を保護するものです。そのため地主は、借地人に契約違反などの事情がない限り途中解約することはできません。
また、借地人からの解約については、最初の契約期間中の解約についての規定がなく、原則として解約することはできませんが、契約の更新後に建物が火災などで滅失した場合には解約の申し出をすることができます（借地借家法8条1項）
ただし、契約期間中であっても、当事者間で合意すれば解約は可能ですし、期間の定めがない借地契約については、地主からの解約はできませんが、借地人から途中解約することができます。
なお、中途解約の場合、原則として建物の買取請求は認められません。建物買取請求は期間満了時に契約が更新されない場合に認められるものです。
まとめ
借地権の契約年数について解説しました。
旧借地権と普通借地権では、契約期間や更新できる期間は異なりますが、更新を続ける限り土地を利用することができます。
契約更新の可否についても、原則として契約の更新が可能であり、地主に契約更新を拒絶する正当な事由がない限り、長期間にわたって土地を利用し続けることができます。
一方、定期借地権では、契約の更新はありませんが50年以上の存続期間を設定できます（一般定期借地権）が、契約期間の満了にともない、建物を解体し土地を更地にして返還する必要があります。
また、借地人の保護を目的として規定される借地借家法は、原則として契約期間中の解約はできません。
借地権を検討する際の参考にしてください。
