借地権に関係する人として、借地権設定者と借地権者がいます。
借地権を理解するには、まず借地権設定者や借地権者がどのような人なのか知っておかなければいけません。
本記事では、借地権設定者や借地権者とはどのような人か、また借地権設定者から見る借地権のメリットやデメリットについて解説します。
借地権設定者から見た内容を詳しく解説していますので、土地を貸す人はぜひ参考にしてください。
借地権設定者とは？
借地権に関わる人として、「借地権設定者」と「借地権者」と呼ばれる人がいます。
借地権を理解するにあたり、借地権設定者と借地権者の違いを理解しておくことが大切になってきます。
本記事では、その違いを解説していきますので、両者がどのような人かわからない人はぜひ参考にしてください。
借地権設定者は地主のこと
借地権設定者とは、基本的には土地を貸している人、つまり地主を指します。
地主は建物の所有を目的とする人に土地を貸します。
つまり、土地に借地権を設定する人と言い換えることが可能です。そのため、地主は借地権設定者と呼ばれます。
ただし、借地権設定者は借地権を設定する人という広義の意味を持つため、地主以外の人を指すケースもあります。
たとえば、第三者に建物の所有目的で借地権者が土地を貸す場合は、借地権者が借地権設定者です。
この場合、借地権者が第三者のために借地権を設定することになります。そのため、借地権者が借地権を転貸する場合、借地権者が借地権設定者になります。
借地権者は土地の借主のこと
借地権者とは、借地権設定者から土地を借りている人です。
一般的には地主から、建物を所有する目的で土地を借りている借地人のことを指します。
ただし、借地権の転借人がいる場合は、転借人が借地権者になり、借地権の権利を転借で得ている人は、転借地権者です。
つまり、借地権設定者から借地権を得ている人が借地権者となります。
借地権設定者から見る借地権のメリット
借地権には多くのメリットがあり、借地権設定者にも借地権者にもメリットがあります。
借地権設定者から見る借地権のメリットは、次のとおりです。
- 安定した収入が得られる
- 固定資産税が軽くなる
- 相続税が軽くなる
借地権設定者から見る借地権のメリットは、金銭的な負担に軽くなる項目が多い傾向にあります。
節税になるメリットも多いため、土地を放置せずに負担を抑えたい人は借地権の利用を検討するとよいでしょう。
安定した収入が得られる
借地権を利用して土地を貸せば、安定した収入を長期にわたり得られます。
借地権が成立する要件の1つとして、借地人は地主に地代を払わないといけないと借地借家法に定められています。
借地権は最低30年間の期間を設定しなければならず、原則途中解約することができません。
そして、更新は1回目20年以上、2回目以降10年以上の期間を設定する必要があります。
借地権を利用して土地を貸すと途中解約されず、長期間の地代を得ることが可能です。
また、借地権の設定契約を更新するときには、更新料を得ることもできます。
借地借家法では借地権の更新に関して更新料が必要とは定めていません。
しかし、慣習として更新料が必要と考えられることが多く、借地権設定の契約書に更新時には更新料が必要と記載されていれば、借地権者は更新料を払わなければいけません。
借地権の更新料は一般的に、借地権価格の5％前後に設定します。
※借地権価格とは、更地の価格に借地権割合を乗じた金額です。
借地権割合は、国税庁のホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調査できます。
たとえば更地価格1億円、借地権割合が50％、更新料5％の場合の更新料は次のように計算します。
1億円 × 50％ × 5％ = 250万円（更新料）となります。
固定資産税が軽くなる
借地権を利用し土地を貸し、借地権者がマンションや一戸建てのような住宅を建築すると土地の固定資産税が安くなります。
固定資産税には「住宅用地の特例」という減税措置が設けられています。
住宅用地の特例とは、住宅の敷地になっている土地の固定資産税が減税されるという制度です。
借地か所有権かは問わず、敷地に住宅が建っていれば特例が適用されます。
住宅用地の特例を受けると、次の図表1のような減税を受けられます。
| 住宅の敷地面積 | 固定資産税評価額の軽減率 | 都市計画税評価額の軽減率 |
| 小規模用土地（200㎡以下） | 固定資産税評価額 × 1/6 | 固定資産税評価額 × 1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 固定資産税評価額 × 1/3 | 固定資産税評価額 × 2/3 |
表のように固定資産税だけでなく、都市計画税も住宅用地の特例で減税されます。
住宅用地が200㎡以下であれば、土地の固定資産税が1/6になります。
相続税が軽くなる
借地権が設定されている土地は、相続税の評価額が下がるため相続税の節税につながります。
借地権が設定されていると、自由に土地を使えないため評価が下がります。
相続税における借地権が設定された土地の評価額の計算方法は、次のとおりです。
| 借地権が設定された土地の評価額 = 自用地評価額 ×（1- 借地権割合 × 借家権割合） |
※貸家が建っている土地の評価額の計算方法です。賃貸物件が建っているときの評価額の計算式やそのほかの建物が建っているときの計算式とは異なります。
自用地評価額とは、自由に土地を使うことができる場合の土地の評価です。
また、借家権割合は財産評価基本通達により一律30％と決められています。
たとえば自用地評価額が1億円、借地権割合が50％の評価額は次のように計算できます。
1億円 × （1 – 0.5（50％）× 0.3（30％））= 8,500万円（評価額）
このように所有権であれば1億円と評価される土地が、評価が8,500万円に圧縮できるということです。
借地権設定者から見る借地権のデメリット
借地権を設定するとメリットが多いものの、デメリットも存在します。
借地権設定者から見る借地権のデメリットは、次のとおりです。
- 借地権設定者が土地利用できなくなる
- 貸した土地が正しく管理されない可能性
借地権を設定し土地を貸すときには、デメリットを理解したうえで借地権を設定するようにしましょう。
借地権設定者が土地利用できなくなる
借地権設定者は、貸した土地を自由に使えなくなってしまいます。
借地権は一旦設定してしまうと、原則30年間土地を自由に使えなくなります。
しかも、借地権を中途解約することはできず、更新時に解約するにしても正当事由が必要です。
正当事由とは、借地権を解約したり更新を拒絶するための理由です。
正当事由として認められるには、借地権設定者にとって土地が返ってこないと困る度合いが強くないと認められません。
たとえば、土地を使いたいから借地権を解除したいというような理由では、正当事由とは認められず解除できないということです。
そして、正当事由だけでなく、基本的には立ち退き料も払う必要があります。
正当事由を立ち退き料で補完し、はじめて借地権が解除できるということです。
立ち退き料は正当事由が強い場合は安くなり、弱い場合は高くなります。
借地権設定者に介護が必要となり借地権を設定した土地で介護のための家を建築したい、などの差し迫った状況であれば立ち退き料が低くなる傾向になります。
貸した土地が正しく管理されない可能性
貸した土地が借地権者によっては、正しく管理されない可能性があります。
借地権者によっては建物を所有することを目的に借地権を設定したとしても、建物建築後まったく利用しないというケースもあるため注意しなければいけません。
建物も敷地も利用してもらえない場合、土地は荒れてしまいます。
しかし、借地権者が土地を利用していないとしても、地代が払われているのであれば借地権の解約は困難です。
借地権上の建物を使うか使わないかは借地権者の自由であり、借地権設定者が利用してほしいということはいえないからです。
ただし、裁判所の判例を見ていく限り、借地権者が土地をあまり利用されていない場合の立ち退き料は低下する傾向にあります。
立ち退き料を払ってでも借地権を解除したと考えているのであれば、低利用の借地権者に対してであれば解約を求めやすいともいえます。
借地権設定者に関するトラブル事例
借地権は長期的に安定した収入が得られるなどメリットが多いものの、トラブルが起きやすい権利でもあります。
借地権設定者に関して起きやすいトラブル事例は、次のとおりです。
- 地代の交渉
- 立ち退きに関する問題
借地権を設定するとどのようなトラブルがおきやすいのか理解し、土地を貸すようにしていきましょう。
地代の交渉
借地権を設定すると、借地権設定者と借地権者と交渉する場面が出てきます。
借地権者設定者と借地権者の考えが反している部分も多く、交渉でもめるケースがあります。
たとえば、借地権設定者の生活が苦しくなってきたから、地代を上げてほしいと交渉するなどの場合です。
しかし、借地権者は安く土地を借りたいという考え方であるため、交渉が難航してしまいます。
考えの違う者同士が交渉をすると、話し合いが長引いてしまいますので、交渉するときには相手に配慮した金額を提示したり、代替案を用意したりするとよいでしょう。
借地権設定者と借地権者がお互いに合意すれば、地代の値上げをすることは可能です。
立ち退きに関する問題
借地権を設定していると、「借地権者が騒音トラブルなどを引き起こしたため、借地権設定者が借地権を解除する」といった立ち退きに関するトラブルが発生するケースがあります。
借地権は借地権者の行為が相当な事由であれば、立ち退きさせることが可能です。
先ほどの騒音でトラブルを起こした場合など、借地権設定契約書に違反するような内容であれば解除を申し入れることができます。
逆にいえば、借地権者が契約違反を起こしていない場合は、なかなか立ち退きをさせられないということです。
借地権者を立ち退かせたい場合は、立ち退き料を支払うことを提示したうえで協議を重ねるほかありません。
立ち退きをしてもらうのではなく、トラブルのもととなる行動を謹んでほしいのであれば、そのことを借地権者に伝えて解決していきましょう。
借地権設定者は土地を貸すメリットやデメリットを把握しておこう
借地権設定者とは借地権を設定する人であり、一般的には地主のことを指します。
借地権を設定すると30年以上、借地権者に土地を貸すことになり、地代が長期的に得られるメリットがあります。
しかし、いったん貸してしまうと、長期間土地が戻ってこないというデメリットもあるため注意しなければいけません。
借地権を設定するときには注意点もあるため、借地権を理解して土地を貸すことが大切です。
