借地権や借地上建物の名義が換わる際に、その原因が「譲渡（売却）」と「相続」では地主の承諾や承諾料の有無が異なります。また、借地上建物の売却で買主がローンを使うかどうかによっても、手続き内容が異なります。
借地権トラブルはそれほど一般的ではないため、借地契約の「期間更新ルール」や「更新料」および「名義書換料」などについてよく知らないままに手続きを進めると、トラブルにつながる可能性があることを知りましょう。
本記事では、判断を誤って地主の反発に遭い、必要な承認が得られずに借地権を失ってしまうことがないように、借地権の原則やトラブル事例について解説しています。
ぜひ、参考にしてみてください。
借地権の更新時に発生するトラブル事例
借地契約が満了しても、さらに長く借地契約を続けたい場合には、契約の更新手続きが必要です。契約更新時によくある更新承諾や更新料授受の基本ルールとトラブル事例について解説します。
更新料とは、借地契約を更新して引き続き借地を利用し続けられることに感謝して、借地人から地主に対してお礼をするという意味合いをもつ古くからの商慣習です。
なお、借地人の金銭負担として法律に規定されているものは、借地利用の対価である借地料であり、更新料について規定はありません。
つまり、借地契約に当事者間で合意した更新料の規定がなければ、地主から更新料を請求されても支払う必要はないのです。
但し、更新時には更新料を支払うという規定があるにもかかわらず借地人が更新料の支払いを拒んだ場合には、地主側から更新を拒んで借地契約の解除を申し出るのに正当な事由になると解されます。
ですので、更新料の規定に背いて支払いを拒んだ場合には、借地権を失うリスクがあるといえます。
更新料の定めはないものの言われるがまま支払ってしまった
契約書に更新料の定めがなければ、原則として更新料を支払う必要はありません。しかし、定めがないうえで過去に更新料を支払った実績がある場合には、その更新時点では更新料の支払につき双方が合意したと見なせます。但し、この事実をもって以後の全ての更新時に更新料を支払う義務が確定したという解釈にはなりません。
反対に、契約書に定めはないものの法律上当然だと勘違いして支払っていたが、支払い義務がないと知って支払いを拒否した場合には、錯誤（勘違い）に基づく支払いでありそもそも更新料の合意はなかったと見なすこともできます。
いずれにしても、当事者だけで話し合っても結論付けづらく揉め事が大きくなりやすいため、そのような際には不動産会社や司法書士、弁護士などに相談すべきでしょう。
更新を地主に承諾してもらえなかった
更新前に地主から「借地契約は更新せずに、土地の返還を受けて更地に戻したい」と更新を拒否される場合があります。
このような場合には、土地を持っている地主の意向が尊重され契約が終了するように思いがちです。しかし、借地上に建物があれば原則として借地権は更新され、地主からの更新拒否は下記の正当な事由（借地借家法第6条）がなければ認められないのです。
- 地主および借地人が期間満了後にその土地の利用を必要とする事情
- これまでの借地契約の経過や事情（近隣の評判・揉め事・滞納など）
- 更新時点における借地の利用状況（建物の存在や実際の利用状況）
- 土地返還の対価として地主から借地人への給付（立ち退き料など）
また、借地契約が満了して更新しない場合には、借地権者は地主に対して借地上の建物および工作物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法第13条第1項）。
その際の注意点としては、地主の承諾を得ないで借地契約期間以上の耐用年数がある建物を建設していた場合に、地主の売買代金の支払期日の猶予を裁判所が決定する場合があります（借地借家法第13条第2項）。
借地権の売買に発生するトラブル事例
借地上の建物は借地人のものであるため、借地人の単独の権限で贈与や売買などの処分ができます。そして、借地権は借地上の建物に付随しているため、借地権も建物の所有権とともに譲渡されてしまうのです。
しかし、地主の承諾を得ないままに借地権を譲渡することは、借地契約更新を拒否する正当な事由になる場合があります。そのため、借地上の建物および借地権を譲渡するには、実質的に地主の許可が必要になるのです。
借地権の売買でよくある2つのトラブルについて解説します。
地主が譲渡の承諾をしてくれない
第三者へ借地権が譲渡されても地主が不利になる要素がないにもかかわらず、地主が借地権の譲渡を承諾しない場合があります。
このとき、裁判所は借地人の申し立てに基づいて調査し、申し立てが妥当なら裁判所の権限で地主に代わって借地権譲渡の許可を出すことができます（借地借家法第19条）。
下表は、裁判所へ「借地権権譲渡」の許可を申し立てる際の条件です。
| 既に建物が建っている | ・建物がまだ建っていないのに、築借地権だけを譲渡するために許可を求めることはできない |
| 譲渡先が決まっている | ・譲渡する相手が決まらなければ、地主に不利な譲渡かどうかの判断ができないから |
| 譲渡前に申し立てる | ・譲渡前とは売買代金の決済や建物の引き渡しの前という意味である・「譲渡承諾があれば売買契約は有効に成立する」という条件付きで売買契約を締結してから裁判所へ許可を申し立てるのが一般的 |
但し、上記条件を満たしているかどうかと地主の承諾とは無関係です。つまり、上表の条件を満たしていない状況でも、地主が任意で承諾した場合には借地権の譲渡は可能です。
なお、特に地主が不利になるような理由もなく借地権の譲渡を拒否される場合には、譲渡承諾料を支払うことで納得してもらえるケースが少なくありません。
この金銭の授受は一般的に譲渡承諾料（借地権名義書換料）と呼ばれるもので、借地権価格（譲渡価格ではない）の10％程度が目安になります。
地主がローン承諾をしてくれない
借地権や借地上の建物を譲渡する場合と同様に、建物の購入者が住宅ローンを組んで購入資金を調達する場合にも、建物への抵当権設定についての地主の承諾が必要です。その理由は、借地上建物の購入資金を貸し付ける金融機関が、地主の承諾書提出を融資の条件にしているからです。
借地上の建物は借地人のものであり、建物を担保にいれる抵当権設定も借地人が自由に行えます。そして、建物に抵当権設定の登記をすれば自動的に借地権にも抵当権設定の効果が及び、借地権にも抵当権が設定されたのと同じ状態になります。
これだけでは地主も金融機関も不利になることはありませんが、金融機関にとっての懸念とは借地権者が借地権者が地代を滞納した場合です。
地代を滞納された地主は、それを理由に借地契約を解除できますが、借地権が解除されると金融機関が持つ担保価値が減少するうえに、借地上に所有権限のない建物（揉め事のもと）が残ります。そのため、金融機関が求める地主の承諾内容は「借地権者が地代を滞納した場合には、借地権解除に先だって金融機関へ連絡をする」というものです。
その場合には、金融機関は借地権が解除されないように、借地権者の地代を肩代わりして地主に支払うのが一般的です。
なお、地主のローンの承諾については法律に規定がないため、譲渡の承諾とは異なり裁判所の許可を申し立てることはできません。
つまり、ローンについては地主に代わる裁判所の許可はなく、地主から承諾を得るしかないのです。もしも承諾が得られない場合には、建物は融資を受けずに現金で購入するか、フラット35など地主の承諾が不要のローン商品を検討しましょう。
借地権の相続時に発生するトラブル事例
借地契約期間中には、借地権者が亡くなって相続人が借地権を相続して借地の利用を継続するケースが考えられます。
もしもその場合に、地主が借地契約の相続や更新を拒否してトラブルになった場合はどうなるのでしょうか。借地権の相続に関する基本ルールや借地権を相続する際の手続きについて解説しています。
相続時に借地の返還を求められた
地主が借地権を相続した相続人に対し「借地権は亡くなった被相続人一代限りであって借地権の更新はせずに終了したい」と拒否する場合があります。しかし、相続は譲渡とは異なり、当事者の意思に関係なく起こります。そのため、借地権の譲渡のような地主の承諾や承諾料の支払いは必要なく、自動的に借地権者の地位は相続人に移るのです。
相続人への名義変更料を請求された
借地権は、相続があれば原則として相続人へ引き継がれます。その場合の手続きとして、まず建物の相続登記（被相続人から相続人へ建物所有名義が変更したことを法務局へ申請する）を済ませます。そして、建物の相続登記完了ならびに相続によって借地権を引き継いだ旨を、地主へ通知しておくことが必要です。
もしも借地権が登記されている場合には、借地権もあわせて相続を原因とする名義変更登記をしておく必要があります。
ちなみに、建物の所有権や借地権の相続登記には下記のようなたくさんの書類を集めて、相続人全員で遺産分割協議を行う場合がほとんどです。
- 被相続人の全居住地から集めた戸籍謄本
- 被相続人の居住地の変遷が分かる住民票の除票や戸籍の附票
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票もしくは戸籍の附票
- 相続人全員が実印を押した遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 相続財産の固定資産税評価証明書
なお、遺産分割協議や相続登記は、大きな財産が動き将来の維持管理の手間や税負担に影響する大切な手続きです。
相続人間で将来に遺恨を遺さないように、司法書士や税理士に介入してもらって慎重にすすめましょう。
なお、建物や借地権の名義変更を行う際に地主から承諾料の請求があったとしても、相続による借地権の変更の場合には承諾料や変更料などの支払いは必要ありません。
借地権のその他のトラブル事例
借地の賃貸借契約を紛失したままでも借地権が売買できる要件や、底地を購入した新地主から更新拒否や地代増額を要求された場合の対処法などを解説しています。
売買したいけど借地契約書が見つからない
借地権を売却する際には、借地権の契約条件を新所有者へ過不足なく引き継ぐために、土地の賃貸借契約書（借地契約書）があると安心です。
借地契約の期間が長い場合など借地の契約書を紛失しているケースがありますが、下記を満たしていれば借地契約書がなくても借地権の売却には支障がありません。
- 地代の支払履歴が証明できる（通帳の印字や領収書など）
- 借地上の建物が借地権者と同一名義で登記されている
底地が売却されて地主が変更されていた
借地権者が知らないうちに底地が売却されて地主が変わり、新しい地主から借地契約の解除や立ち退きを請求された、もしくは賃料の値上げ要求があった場合はどうなるでしょうか。
地主が底地を売却するのに借地権者への通知は必要ありません。地主が変わっても借地契約は原則として従前と同様の条件で新地主へと引き継がれます。地代の値上げ要求があっても承諾しなければならないことはなく、拒絶しても問題ありません。
既に周辺相場とで大きな乖離がある場合や、新地主ともこれから良好な関係を維持して土地を使用し続けたいという意向がある場合には、相応の増額を検討するのもよいでしょう。
借地人が保護されるケースは多いので、借地権トラブルに詳しい方へ事前に相談しよう
借地権の更新は建物が存するなら原則として更新されます。
但し、地主側に借地契約を更新しない正当な事由があるなら、更新しない場合もあります。相続による借地人の変更は地主の承諾の必要がなく、原則として従前と同様の内容で引き継がれ、承諾料なども不要です。
借地契約の力関係においては、古くから土地を持つ地主が強い傾向にありました。そのため借地契約の更新・譲渡なども地主の気分次第のように考えがちです。
しかし、借賃が保護され借地契約の安定化が図られている法的な規定はたくさんありますので、不明な点があれば自分で判断して地主へ交渉する前に、借地権に詳しい不動産会社や司法書士・弁護士などに相談するとよいでしょう。
